Цены на недвижимость еще не достигли дна. Дальнейшие перспективы рынка не
очень понятны, поскольку девелоперам придется решать сразу много проблем – это
и работа без долевого строительства, и эхо демографического провала 1990-х, и
смена поколений покупателей.
В ожидании дна.
В последние годы цены на рынке жилья падали, однако в 2018 г. наметился некоторый
рост цен, из-за чего многие участники заговорили о том, что дно достигнуто и
даже пройдено. «Однако это не перелом тренда, а кратковременный отскок вверх,
связанный с рекордно низкими для России ставками на ипотеку», - заявила
специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия
Рышкина на круглом столе «Строительной газеты». Без главного драйвера спроса
цены на жилье продолжат снижение,
особенно с учетом высоких объемов предложения. По прогнозам аналитического
центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ценовое дно будет достигнуто
примерно к 2020-2021 годам.
Рынок в новых условиях.
По сути, к 2024 году на рынке недвижимости закончится целая эпоха –
становление, два корректирующих кризиса и большой период плавного снижения, в
котором мы находимся «Новый цикл на рынке может сопровождаться подорожанием
жилья. Однако предпосылок для взрывного роста, который наблюдался в отдельные
периоды в прошлом, сейчас нет. Скорее стоит говорить о росте на уровне
инфляции», - говорит Юлия Рышкина. При этом рынок будет существовать в новых
условиях. Может поменяться внешняя макроэкономическая и политическая обстановка
– как раз в 2024 году пройдут выборы президентов в России и США. Мировая
экономика к этому моменту может измениться, произойдет адаптация российского
рынка к жизни в условиях санкций и импортозамещения. А девелоперам придется
играть по новым правилам – долевое строительство в том виде, в котором к нему
привыкли, исчезнет в 2019 г.
Демографический провал.
Застройщикам нужно готовиться и к тому, что потенциальных покупателей в
принципе станет меньше – это связано как с экономической ситуацией, так и с
демографическими процессами. Сейчас основную долю покупателей на рынке
составляют люди, появившиеся на свет в период бэби-бума 1980-х. Через несколько
лет решать жилищный вопрос будут преимущественно люди, родившиеся в 1990-е,
начнет выходить на рынок поколение, родившееся в нулевые – это двадцатилетие
демографического спада. По данным Росстата, в 1980-е рождалось около 2 млн
человек в год, к концу 1990-х этот показатель снизился до 1,2 млн человек. В
нулевые он находился примерно на уровне 1,3-1,5 млн и лишь к концу первого
десятилетия XXI века достиг 1,7 млн человек в год.
«Это означает не только то, что экономически активных людей будет в
принципе меньше, чем сегодня. Поскольку в большинстве семей рождалось по одному
ребенку, у многих из них не будет насущной необходимости в разъездах и покупке
нового жилья, - отмечает Юлия Рышкина. - По сути, это будут люди с бабушкиными
квартирами. Конечно, многие из них захотят сменить устаревшее жилье на новое и
современное. Другой вопрос, насколько у них это получится: возможностей для
быстрого обогащения уже не так много, а с продажей старой «вторички» на
затоваренном новостройками рынке могут возникнуть проблемы».
Новое поколение.
Кроме того, девелоперы должны готовиться к смене поколений на рынке. Сейчас
основной спрос формируют представители поколения X (родившиеся до середины
1980-х) и старшая часть поколения Y (родившиеся до середины 1990-х). По данным
«Инком-Недвижимости», сейчас доля покупателей, относящихся к поколению Y,
составляет 40%, а к поколению X – 60%. В ближайшие годы «иксов», наиболее
приверженных традиционным и понятным форматам, на рынке станет меньше. Зато
постепенно начнут выходить на рынок представители поколения Z – это дети конца
1990-х и нулевых. У них заметно отличаются ценности и запросы. Это цифровое
поколение с развитыми техническими навыками, более динамичное и многозадачное,
чем предыдущие. Потребности в жилье у них будут отличаться. Это поколение в
меньшей степени ориентировано на собственность и более лояльно относится к
аренде. По данным российского исследования Young&Younger от агентства
Magram Market Research, купить жилье в ближайшие 5 лет хотели бы 34%
представителей поколения Z. Среди «игреков» таковых лишь ненамного больше –
38%. Таким образом, потребность в собственном жилье у молодежи сохраняется.
Ценности поколений во многом формируются дефицитом. У поколения Х был дефицит всего, поэтому люди
стремились ради стабильности купить как можно больше материальных благ. Дефицит
нынешнего молодого поколения – это живое общение. Для рынка жилья это означает,
что нужно создавать удобные и комфортные общественные зоны, где жители смогут
встречаться и проводить время вместе». Это может привести к развитию новых
форматов, таких как колливинги. По сути, это новая форма цивилизованных общежитий,
где предлагается личное пространство минимальной площади, а функционал для
остальных потребностей (например, прачечная, кухня, общие зоны для развлечений,
работы и общения) вынесены за пределы квартиры. Помимо колливингов, по мнению
экспертов, могут получить развитие различные арендные сервисы и доходные дома.
И даже с точки зрения покупки это может быть не стандартная квартира, а, например,
сервисные апартаменты. Развитие возможностей для удаленной работы приведет к
большей мобильности: многие люди не будут привязаны к одному месту и смогут
работать из любой точки мира. Кому-то из них может подойти вариант покупки
сервисных апартаментов, где они смогут жить, а в их отсутствие сдачей
апартаментов в аренду будет заниматься управляющая компания.
Поколение Z обращает внимание на инновационные разработки, не только в
жилье, а в покупках в принципе – об этом заявили 47% опрошенных. При этом
многие осознают, что «инновационность» может быть просто маркетинговым ходом
производителя, но признают, что все равно обращают внимание на такие продукты.
В выборе жилья они, скорее всего, тоже будут обращаться внимание на новые
технологии. «Строительная газета» опросила 300 москвичей в возрасте 14-19 лет.
Респондентов просили назвать особенности квартиры их мечты. Про систему «умный
дом» заявили 18% опрошенных, этот ответ оказался на втором месте после больших
окон и панорамного остекления (27%). Это не означает, что всем девелоперам
нужно забросить нынешние форматы в пользу новых. Все же на рынке останется
заметная часть покупателей из поколения X и Y с более традиционными запросами.
Так, к 2020 году в развитых странах 46% работающего населения будет относиться
к поколению Y, а к 2025 году их доля вырастет до 75%. На столичном рынке жилья,
по прогнозам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости»
Сергея Шломы, «игреки» достигнут доли 50% примерно через 10 лет.
То есть основная экономическая активность на рынке в обозримом будущем
будет приходиться все же не на нынешних подростков. Да и среди молодого поколения
далеко не все будут следовать моде на новшества вроде sharing economy. Так,
согласно опросу «Строительной газеты», для 86% москвичей в возрасте 14-19 лет
важно жить в собственной квартире. То есть у новых форматов есть потенциал для
развития, но это не значит, что они поглотят весь рынок.
Комментариев нет:
Отправить комментарий