Чего ожидать инвестору
на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов
вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и
несколько иной статистики, чем напрямую - то, что хочешь
купить.
Давайте посмотрим основные влияющие факторы,
чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году. Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в
каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее. Например, чтобы
понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не
на биржевые скачки, а не политические распри. Чтобы понять, что будет с рынком
недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного
рынка.
В рамках этой статьи займемся последним.
Текущая экономическая
ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год
·
Повышен пенсионный возраст
·
Повышен НДС с 18 до 20%
·
Повышен НДПИ
·
Скачок цен на бензин на 15%
·
Повышены акцизы на алкоголь и табак
·
Повышены тарифы ЖКХ
·
Повышена цена ОСАГО на 20%
·
Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в
1,5-2 раза
·
В январе - августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий.
Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
·
Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для
самозанятых)
К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?
·
Экономика России стагнирует.
·
Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
·
За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
·
У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.
·
Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого
бизнеса работают на государство.
Обрисовав самый худший
сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно
рассуждать далее. Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом
году?
Суперцикл в недвижимости
определяет тренды роста и падения цены.
Олег Репченко, аналитик
издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на
московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее,
а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не
будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы. Проанализировав,
как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу
суперцикла на рынке недвижимости:
1 - Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)
Первая волна длилась с
1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с
символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000
за метр в конце 90-х – начале 2000-х.
Эта волна закончилась с кризисом 1998
года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации
рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.
2 - Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)
Вторая волна длилась с
2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период
цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис
2008 года и последующее восстановление рынка.
3 - Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от
продолжительности первых двух волн)
Третья волна - самая
слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены
скорее стагнировали, "дергаясь" вокруг отметки $5000 за квадрат, и в
лучшем случае отыгрывая инфляцию.
4 - Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)
В итоге в конце 2014
года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу
суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024
года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен
вниз, что и происходит сейчас.
По идее, за этот период
должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все
предыдущие годы – более 20 лет!
К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?
Экстраполируя закономерность
суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:
·
с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
·
во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются
минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия
не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный
метр не ожидается;.
·
начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало
подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
·
в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее
характерно для вторичной недвижимости).
Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от
рынка "вторички"
Суперциклы выше
приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для
рынка новостроек есть некоторые нюансы:
·
внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а
это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит,
есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
·
новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные
компании поднимать цены на строящиеся объекты;
·
увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию
новых строительных проектов.
При этом у людей денег
больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость
жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно
выше, чем в столицах.
Поэтому, скорее всего,
люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может
привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на
новостройки в Москве и Петербурге.
А кто будет покупать
дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге? Есть версия, что
приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.
Например, в Петербурге молодая приезжая
семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после
переезда.
Экономические факторы и
обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться
инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.
Кто из приезжих сумеет
устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если
тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то
стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.
При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся
жилье: возможны скачки цен, но не обвал.
Можно предположить, что коренные
петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд - сдавать в
аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.
Но, как показывает
практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах
города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.
Также вряд ли найдется
много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в
доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом
доме с не с тихающим звуком дрели с утра до ночи.
То есть тенденция
покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры
для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.
Что имеем в итоге?
Выводы про рынок недвижимости в 2019 году
·
С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная
фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет - идет снижение стоимости
жилья, затем падение прекращается - и начинаются первые попытки роста.
·
Стоимость жилья на вторичном рынке начала
снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.
·
Так называемое "дно рынка недвижимости" будет достигнуто
где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на "вторичку"
будут минимальными.
·
Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в
Москве и Петербурге. Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период
для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).
·
Стоимость новостроек растет - и этот тренд
сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые
квартиры. На мой взгляд, тенденция роста стоимости "первичного" жилья
сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание
СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования
застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных
проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на
реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.
·
Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и
будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.
Эксперты недвижимости,
кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости
в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и
"вторичного" жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые
задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент? Делитесь
в комментариях своим видением и мнением обо всех регионах России.
https://vk.com/@-71484392-rynok-nedvizhimosti-v-2019-godu-prognoz
Комментариев нет:
Отправить комментарий